Liegenschaftstransaktionen: Verkauf und Erwerb einer Immobilie

Der Erwerb oder Verkauf einer Immobilie ist oft eine der bedeutendsten finanziellen Transaktionen im Leben. Weil ein sorgfältig ausgearbeiteter Kaufvertrag dabei von entscheidender Bedeutung ist, informiert diese Übersicht Sie über die wichtigsten Aspekte von Immobilienkaufverträgen und Liegenschaftstransaktionen.

Allgemeines

Bei Erwerb einer immobiliehandelt es sich um einen privatrechtlichen Kaufvertrag. Weil die Kaufpreise oft hoch und die Vertragsgegenstände werthaltig sind und gewissen Sondervorschriften gelten, ist die Vertragsabwicklung bei Liegenschaftstransaktionen wesentlich komplexer als bei anderen Kaufverträgen.

Doch ein wichtiger Aspekt ist die Schriftlichkeit des Immobilienkaufvertrags: Obwohl auch ein Kaufvertrag über eine Immobilie mündlich zustandekommen kann, ist für die Eintragung ins Grundbuch eine grundbuchsfähige Urkunde erforderlich, die schriftlich und von einem Notar beglaubigt sein sollte.

Welche öffentlich-rechtlichen Bestimmungen zu beachten sind, lesen sie unter der Kategorie Baurecht.

Wesentliche Bestandteile eines Immobilienkaufvertrags

Ein sichererImmobilienkaufvertrag sollte folgende Elemente enthalten:

  1. Genaue Bezeichnung der Vertragsparteien (Käufer und Verkäufer)
  2. Detaillierte Beschreibung des Kaufobjekts (Grundbuchdaten, Lage, Größe)
  3. Kaufpreis und Zahlung
  4. Übergabetermin und Besitzübergang
  5. Gewährleistungsvereinbarungen
  6. Lastenfreistellung und Löschung von Hypotheken
  7. Regelungen zu Kosten und Steuern
  8. Rücktrittsrechte und Vertragsstrafen
  9. Aufsandungserklärung

Aufsandungserklärung

Um die bereits eingangs erwähnte Eintragung ins Grundbuch zu ermöglichen, muss für den Erwerb einer immobilie eine grundbuchfähige Urkunde vorliegen. Neben beglaubigter Unterschriften ist hierbei die sogenannte Aufsandungserklärung der wesentlichste Bestandteil eines Immobilienkaufvertrags.

Die Aufsandungserklärung ist eine schriftliche Erklärung des bisherigen Eigentümers (also des Verkäufers), dass er mit der Einverleibung bzw Verbücherung des Eigentumsrechts des zukünftigen Eigentümers (also des Käufers) einverstanden ist.

Eine Aufsandungserklärung ist nicht nur für den Erwerb einer Immobilie notwendig, sondern auch bei Beschränkungen der Eigentumsrechte bzw bei Belastungen des Grundstücks notwendig.

Die Bezeichnung „Aufsandungserklärung“ stammt historisch von der Trocknung der Tinte eines Schriftsatzes durch aufgestreuten Sand.

Eintragung ins Grundbuch

Für den Erwerb des Eigentumsrechts an einer Liegenschaft in Österreich ist die Eintragung ins Grundbuch ausschlaggebend. Beim Grundbuch handelt es sich um ein von den Bezirksgerichten geführtes öffentliches Verzeichnis, in das Grundstücke und die an ihnen bestehenden dinglichen Rechte eingetragen werden. Das Grundbuch kann auch online eingesehen werden.

https://justizonline.gv.at/jop/web/grundbuchabfrage

Für die Eintragung ins Grundbuch sind gewisse Formvorschriften einzuhalten. Etwa müssen die Unterschriften notariell beglaubigt und der Kaufvertrag schriftlich abgefasst sein.

In das Grundbuch können neben dem Eigentumsrecht auch noch folgende andere dinglichen Rechte eingetragen werden:

  • Wohnungseigentum
  • Pfandrecht
  • Baurecht
  • Dienstbarkeiten und Reallasten
  • Belastungs- und Veräußerungsverbote

Besonderheiten bei Luxusimmobilien und Freizeitwohnsitzen

Bei hochwertigen Immobilien oder Freizeitwohnsitzen in beliebten Lagen wie Kitzbühel oder Lech sind zusätzliche Aspekte zu beachten:

Im Zusammenhang mit Freizeitwohnsitzen gelten besondere baurechtliche Vorschriften sowie Vorschriften für die erlaubte Nutzung einer Immobilie. Nachdem beispielsweise in Tirol auch die Möglichkeit besteht, dass die Behörde bei unerlaubter Nutzung einer Immobilie als Freizeitwohnsitz (neben der Verhändung von Geldstrafen oder einer Nutzungsuntersagung) auch die Immobilientransaktion rückabwickeln kann, ist hierbei besondere Vorsicht geboten.

Doch veräußert beispielsweise ein Verkäufer eine Immobilie unter der Zusage der Möglichkeit der Nutzung als Freizeitwohnsitz und wird dieser Vertrag in letzter Konsequenz wegen Unrechtmäßigkeit der Freizeitwohnsitznutzung rückabgewickelt, so setzt sich der Verkäufer der Gefahr von Schadenersatzforderungen aus!

Wird die Nutzung einer Immobilie als Freizeitwohnsitz beabsichtigt, ist beim Kauf auf das Vorliegen eventueller Nutzungsbeschränkungen oder Auflagen zu achten!

Nachdem bei hochpreisigen Immobilientransaktionen die Käufer öfters auch aus dem Ausland kommen, sind mögliche Beschränkungen für ausländische Erwerber sowie steuerliche Implikationen bei internationalen Käufen zu beachten.

Auch beim Kauf oder Verkauf von Luxusimmobilien ist in der Vertragserstellung darauf zu achten, dass besondere Ausstattungswünsche und dergleichen berücksichtigt und fixiert werden.

Die Rolle des Rechtsanwalts bei Liegenschaftstransaktionen

So wie ein Immobilienkaufvertrag grundsätzlich schon mündlich zustandekommen kann, kann der Kaufvertrag über eine Immobilie auch von einer der Vertragsparteien erstellt werden. Mit anderen Worten kann ein spezialisierter Rechtsanwalt bei Immobilientransaktionen wertvolle Unterstützung bieten.

Ein spezialisierter Rechtsberater überprüft bei Immobilientransaktionen folgende (wesentlichen!) Punkte:

  • Prüfung der Eigentumsverhältnisse und Lastenfreiheit
  • eventuell nachteilige Vertragsklauseln
  • steuerliche Aspekten

Treuhändische Abwicklung

Die treuhändische Abwicklung durch einen Rechtsanwalt bietet Sicherheit für beide Vertragsparteien: Weil es wird die Kaufpreiszahlung für den Verkäufer sichergestellt und der Eigentumserwerb für den Käufer gewährleistet.

Zudem übernimmt ein Treuhänder die Koordination aller beteiligten Parteien, wie etwa zu Banken und Behörden.

Due Diligence bei Immobilientransaktionen

Unter Due Dilligence versteht man die eingehende Prüfung eines zum Kauf stehenden Objekts, in diesem Fall einer Immobilie. Eine gründliche Due Diligence ist besonders bei hochpreisigen Immobilien unerlässlich.

Bei einer solchen Prüfung werden folgende Punkte beachtet:

  • Prüfung der Grundbucheintragungen und Belastungen
  • Überprüfung baurechtlicher Genehmigungen und Auflagen
  • Analyse möglicher Altlasten oder Kontaminationen
  • Bewertung von Miet- oder Pachtverträgen
  • Prüfung steuerlicher Aspekte und möglicher Nachzahlungen

Weil eine sorgfältige Due Dilligence komplex ist, empfiehlt sich die Beiziehung eines spezialisierten Rechtsberaters.

Steuerliche Aspekte beim Erwerb einer Immobilie

Der Erwerb einer Immobilie hat verschiedene steuerliche Implikationen:

Neben der Verpflichtung zur Leistung der Grunderwerbsteuer für den Käufer fällt beim Verkäufer möglicherweise eine Immobilienertragsteuer an. Bei gewerblichen Objekten ist zudem die umsatzsteuerliche Behandlung zu beachten.

Neben den steuerlichen Aspekten fallen auch noch Gebühren an, wie etwa die Eintragungsgebühr für die Eintragung ins Grundbuch oder etwaige weitere behördlichen Gebühren bei etwaigen anderen notwendigen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen.

Internationale Aspekte und grenzüberschreitender Immobilienerwerb beim Kauf einer Immobilie

Bei grenzüberschreitenden Immobilientransaktionen sind zusätzliche Faktoren zu berücksichtigen. So ist eingangs das anwendbare Recht und der Gerichtsstand zu klären. Bei Immobilienkaufverträgen ist meist das Recht jenes Staats anwendbar und dessen Gerichte zuständige, in dem die Immobilie liegt.

Weiters sind Doppelbesteuerungsabkommen und spezielle Regelungen für ausländische Investoren zu beachten.

Fazit

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie erfordert sorgfältige Planung und rechtliche Absicherung. Die Einbindung eines erfahrenen Rechtsanwalts kann entscheidend sein, um Risiken zu minimieren und eine reibungslose Transaktion zu gewährleisten.

Behandlungsvertrag in Österreich

Dieser Artikel erläutert die Grundlagen und wichtigsten rechtlichen Aspekte des Behandlungsvertrags in Österreich.

Wesen des Behandlungsvertrags

Der Behandlungsvertrag in Österreich ist ein zivilrechtlicher Vertrag, der in der Regel als freier Dienstvertrag eingestuft wird. Er stellt den (rechtlichen) Grundpfeiler in der Beziehung zwischen Arzt und Patieten dar. In der juristischen Betrachtung dieser Art von Verträgen geht es vor allem darum, die Position des Patienten soweit wie möglich zu stärken.

Die Stärkung der Rechtsposition des Patienten rührt vor allem daher, dass der Patient auf faktischer Ebene einem Arzt nicht als gleichweitiger Partner gegenübersteht. Zwischen den beiden Parteien liegt (meist) eine enorme fachliche Wissenskluft. Hinzukommt, dass sich Patienten in Krankheit meist in einer Stresssituation befinden, die zu einem Gefühl der existentiellen Abhängigkeit führen kann. Die rechtlichen Bestrebungen gingen und gehen daher auf eine Ausgleichung dieses faktischen Machtgefälles mithilfe des Vertragsrechts.

Vertragliche Hauptpflicht des Arztes

Voranzustellen ist die geschuldete Hauptpflicht aus eiem Behandlungsvertrag. Dieser Grundsatz ist für ein besseres Verständnis der folgenden Ausführungen essentiell.

Der Behandler schuldet eine fachgerechte Behandlung nach aktuellem medizinischem Standard („lege artis“), jedoch keinen bestimmten Heilungserfolg.

Der Arzt schuldet – als vertragliche Hauptpflicht – die ärztliche Untersuchung und Behandlung. Diese zielt zwar darauf ab, einen bestmöglichen Gesundheitszustand des Patienten zu erreichen oder zu erhalten. Jedoch ist ein bestimmter Behandlungserfolg meist von unbeeinflussbaren Faktoren abhängig und kann daher gar nicht die vertragliche Pflicht des Arztes sein.

Laut der Judikatur des Obersten Gerichtshofs hat „der Patient […] aus dem Behandlungsvertrag ein Recht auf Behandlung nach den anerkannten Methoden der medizinischen Wissenschaft“ (RS0133608). Auch die Rechtsprechung hat ganz klar festgestellt, dass kein bestimmter Erfolg geschuldet wird (RS0021335).

Zustandekommen eines Behandlungsvertrag

Der Vertrag kommt meist formlos und oft stillschweigend zustande. Stillschweigend dann etwa, wenn der Patient einen Untersuchungstermin vereinbart oder ins Spittal aufgenommen wird und der Arzt die Behandlung faktisch übernimmt.

Dies wirkt sich auf die rechtliche Beurteilung erschwerend aus, weil durch die konkludente Vertragsannahme der wirklich gewollte Vertragsinhalt nur schwer zu konkretisieren ist. Hinzu kommt, dass der Vertragsinhalt oft auch erst nach ersten diagnostischen Maßnahmen deutlich wird, dies vor allem dann, wenn ein Patient mit nur diffusen und unklar ausdrückbaren Beschwerden einen Behandler aufsucht.

Eine wesentliche Unsicherheit in der Frage, ob überhaupt ein Behandlungsvertrag in Österreich zustandegekommen ist, liegt darin, dass Patienten einen Arzt für die Erlangung medizinischer Hilfeleistungen und nicht zum Abschluss von Rechtsgeschäften aufsuchen. Dieser sogenannte „rechtsgeschäftsrelevante Bindungswille“ wird dann angenommen, wenn den Beteiligten klar ist, beziehungsweise klar sein muss, dass sie durch ihr Verhalten verbindliche Rechte erwerben und Pflichten übernehmen.

Für weitere Informationen über Ansprüche bei der Verletzung von Vertragspflichten siehe unter Schadenersatzrecht.

Rechtsnatur eines Behandlungsvertrags

Zur Einordnung eines Behandlungsvertrags kämen grundsätzlich ein Arbeits-, ein Werks- und ein (freier) Dienstvertrag in Frage.

Die Qualifizierung als Arbeitsvertrag wird in den allermeisten Fällen jedoch wegfallen, da sich der Arzt nicht in wirtschaftliche Abhängigkeit des Patienten begibt (RS0021339). Dem gegenüber steht der Werkvertrag, bei welchem nicht vorrangig die Leistungserbringung, sondern das Ergebnis einer Tätigkeit geschuldet werden. Auch diese Einordnung ist – wie zuvor erwähnt – nicht zutreffend.

Somit wird in den allermeisten Fällen ein sogenannter freier Dienstvertrag anzunehmen sein, bei dem der Arzt als Verpflichteter Dienstleistungen schuldet, die er jedoch selbstständig und ungebunden erbringt. Dem Arbeitsvertrag ist in dieser Form jenes Element entnommen, nach dem die sorgfältige Ausübung einer Tätigkeit und nicht ein konkreter Erfolg geschuldet wird.

Die Rechtsprechung hat festgestellt, dass ein Behandlungsvertrag auch Elemente eines Beratungsvertrags umfasst.

Auch der Vertrag zwischen einem Patienten und einem Zahnarzt ist zunächst wie jeder Arztvertrag ein sogenannter „freier“ Dienstvertrag.Wenn aber der Zahnarzt mit der Vornahme bestimmter zahnprothetischer Arbeiten beauftragt wird, treten zum Dienstvertrag auch Elemente eines Werkvertrages hinzu (RS0021759).

Der Behandlungsvertrag zwischen Patienten und Krankenhaus ist hingegen ein gemischter Vertrag sui generis, der auch Elemente eines Werkvertrags enthalten kann (RS0025546).

Vertragsparteien und Vertragsschluss

Der Behandlungsvertrag wird typischerweise geschlossen zwischen Patienten und freiberuflichem Arzt oder Patienten und der Krankenanstalt. Bei einer Überweisung an einen Facharzt entsteht ein zusätzlicher Vertrag mit diesem.

Der Arzt kann sich – im Gegensatz etwa zu einem Anwalt – nur begrenzt und in Ausnahmefällen vertreten lassen. Nach dem Ärztegesetz 1998 ist explizit vorgesehen, dass auch angestellte Ärzte maßgeblich zur persönlichen Berufsausübung verpflichtet sind. Diese Verpflichtung zur persönlichen Behandlung durch den Vertragspartner resultiert vor allem aus dem verstärkten Vertrauenselement in der Beziehung der Vertragspartner.

Bei einem regulären Krankenhausaufnahmevertrag wird der Behandlungsvertrag durch eine notwendige Überstellung in ein höherwertiges Krankenhaus nicht beendet oder unterbrochen. Die Kosten der Behandlung im höherwertigen Krankenhaus sind als weitere Behandlungskosten anzusehen. Das Gleiche gilt für die Kosten der Überstellung (RS0132426).

Bei Krankenhausaufenthalten ist zu unterscheiden zwischen der ambulanten und der stationären Behandlung. In der ambulanten Behandlung entsteht ein Behandlungsvertrag mit dem Krankenhausträger, während bei stationärer Aufnahme durch einen Krankenhausaufnahmevertrag weitere Elemente umfasst sind, der Vertragspartner aber auch wiederum der Krankenhausträger ist.

Einen Sonderfall stellen Privatpatienten in der Sonderklasse dar. Diese schließen oft einen Zusatzvertrag mit dem zuständigen Spitalsarzt ab, aus dem ein vom Krankenhausaufnahmevertrag abgesonderter Honoraranspruch des Arztes entsteht.

Wenn ein behandelnder Arzt im ausdrücklichen oder stillschweigenden Einverständnis des Patienten einen weiteren Arzt (Konsiliarius) für Diagnose und/oder Therapie hinzu, so kommt zwischen diesem Konsiliarius und dem Patienten ein eigenes Vertragsverhältnis zustande. Bei einem lediglich internen Konsultationsverfahren aufgrund einer Vereinbarung zwischen dem behandelnden Arzt und dem Konsiliarius entstehen hingegen keine Rechtsbeziehungen zwischen Konsiliarius und Patient (RS0115996).

Zusammengefasst sind somit aus dem Abschluss eines einzelnen Behandlugnsvertrags auch daran anknüpfende Verträge – wie etwa mit einem Radiologen, Pathologen oder durch Überstellung in ein anderes Krankenhaus – entweder vom ursprünglichen Behandlungsvertrag gedeckt, oder es entstand zulässigerweise ein neuer Vertrag. Dazu reicht meist die konkludente oder stillschweigende Zustimmung des Patienten.

Rechte und Pflichten

Pflichten des Behandlers

Ein Behandlungsvertrag kann für verschiedene Gesundheitsberufe wie Ärzte, Zahnärzte, Pflegepersonal und Psychotherapeuten gelten. Dabei können die Vertragspflichten nach Beruf und Fachspezialisierung unterschiedlich sein.

Allgemein tragen Ärzte aus dem Behandlungsvertrag folgende Pflichten:

  • Fachgerechte Behandlung nach aktuellem Wissensstand;
  • Umfassende Aufklärung über Behandlung, Alternativen und Risiken;
  • Sorgfältige Dokumentation;
  • Wahrung der ärztlichen Schweigepflicht.

Neben diesen allgemeinen Pflichten sind noch folgende Punkte zu beachten:

Der Vertrag mit einer Krankenanstalt auf stationäre Behandlung ist primär auf die ärztliche Heilbehandlung gerichtet. Er umfaßt aber auch die Pflege des Patienten, seine Beherbergung und die Wahrung seiner körperlichen Sicherheit (RS0021902).

Der mit dem Arzt oder dem Träger eines Krankenhauses abgeschlossene Behandlungsvertrag umfasst weiters auch die Pflicht, den Patienten über die möglichen Gefahren und schädlichen Folgen der Behandlung aufzuklären (RS0038176).

Die Pflicht der fachgerechten Behandlung:

Der Patient hat aus dem Behandlungsvertrag Anspruch auf Anwendung der nach dem Stand der Wissenschaft zu fordernden sichersten Maßnahmen zur möglichsten Ausschaltung oder Einschränkung bekannter Operationsgefahren (RS0026368).

Diese Pflicht auf Anwendung der modernsten und sichersten Behandlung hat aber auch Grenzen. Der Arzt muss eine Behandlung, die sich der Patient wünscht, dann nicht durchführen, wenn sie nach seinem Wissen und seiner Erfahrung nicht erfolgversprechend ist.

Pflichten des Patienten:

Nicht übersehen werden darf, dass aus einem Behandlungsvertrag dem Patienten nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten erwachsen. Die Pflichten des Patienten sind neben der Zahlung des vereinbarten Entgelts (sofern dies nicht von der Sozialversicherung übernommen wird) vor allem die Mitwirkung an der Behandlung. Als Teil dieser Mitwirkungspflicht ist der Patient auch verpflichtet, dem Arzt Informationen über relevante gesundheitliche Aspekte mitzuteilen.

Besonderheiten und Abgrenzungen

Vom Behandlungsvertrag abzugrenzen sind einige Teilaspekte der faktischen medizinischen Behandlung. Arzneimittel und Medizinprodukte werden mittels Kaufvertrag erworben. Das ist nicht mehr von einem Behandlungsvertrag gedeckt.

Bei Notfällen ist aufgrund der meist fehlenden Geschäftsfähigkeit bei bewusstlosen Patienten in aller Regel kein Vertragsabschluss anzunehmen und daher sind die Regeln der Geschäftsführung ohne Auftrag anzuwenden.

Behandlugnsverträgen für Minderjährige schließen die Eltern als Vertreter den Vertrag ab und haften dementsprechend dem Behandler gegenüber auch bei Vertragsauflösung und Beendigung.

Beendigung des Behandlungsvertrags

In aller Regel endet der Behandlungsvertrag mit Abschluss der vereinbarten Behandlung. Auch der Tod des Patienten oder des Behandlers sowie eine einvernehmliche Auflösung beenden das Vertragsverhältnis

Bei einer Beendigung nach Abschluss der Behandlung richtet sich die Dauer nach dem konkreten Krankheitsfall und nicht nach einzelnen Behandlungsabschnitte

Eine vorzeitige einseitige Beendigung des Behandlungsvertrags ist vonseiten des Patienten möglich, wenn er eine vorzeitige Entlassung verlangt oder vonseiten des Arztes bei mangelnder Mitwirkung des Patienten.

Tritt der Patient vom Behanldungsvertrag zurück, ist eine schriftliche Aufklärung über die entsprechenden Risiken erforderlich.

Fazit

Der Behandlungsvertrag in Österreich ist ein komplexes rechtliches Konstrukt, das die Beziehung zwischen Patienten und medizinischem Personal regelt. Er sichert Patienten eine fachgerechte Behandlung zu, ohne einen Heilerfolg zu garantieren.

Für Ärzte und andere Gesundheitsdienstleister definiert er klare Pflichten und Verantwortlichkeiten. Ein gutes Verständnis des Behandlungsvertrags ist für alle Beteiligten im Gesundheitswesen von großer Bedeutung, um eine reibungslose und rechtlich abgesicherte medizinische Versorgung zu gewährleisten.