Kategorie: Öffentliches Recht

Die Vermietung von Wohnraum über Plattformen wie Airbnb hat in den letzten Jahren in österreichischen Städten stark zugenommen. Diese Entwicklung hat zu Herausforderungen für den lokalen Wohnungsmarkt und die Tourismusbranche geführt. Als Reaktion darauf haben Städte wie Wien und Innsbruck unterschiedliche rechtliche Regelungen eingeführt, um die Kurzzeitvermietung zu regulieren. Dieser Artikel vergleicht die aktuellen Bestimmungen in Wien und Innsbruck und beleuchtet deren Auswirkungen.

Rechtliche Regelungen in Wien: 90-Tage-Regel

In Wien trat am 1. Juli 2023 eine Änderung der Bauordnung in Kraft, die die Kurzzeitvermietung von Wohnungen erheblich einschränkt. Die wichtigsten Punkte sind:

Die Änderungen in der Bauordnung erlauben eine Kurzzeitvermietung bis zu 90 Tagen pro Jahr, ohne dass dafür eine Genehmigung notwendig ist. Überschreitet die Vermietung jedoch diese 90-Tage-Grenze, benötigen Vermieter eine spezielle Ausnahmebewilligung, um ihre Wohnung weiter kurzfristig anzubieten. Diese Bewilligung wird jedoch nur in besonderen Ausnahmefällen erteilt, wodurch die Kurzzeitvermietung in Wien erheblich eingeschränkt wird und so den regulären Wohnraum stärker geschützt.

Ausnahmen und Einschränkungen

Die 90-Tage-Regel gilt nicht für alle Wohnungen gleichermaßen:

Die Wiener Bauordnungsänderung vom 1. Juli 2023 führt umfangreiche Einschränkungen für die Kurzzeitvermietung ein, um Wohnraum zu schützen und regulären Mietern den Vorzug zu geben. Diese Regelung schließt bestimmte Wohnzonen explizit von der Kurzzeitvermietung aus. Wohnungen in diesen Wohnzonen dürfen nicht für touristische oder kurzzeitige Vermietungszwecke genutzt werden, was die Bereitstellung von dauerhaftem Wohnraum fördern soll.

Besonders streng greift die Bauordnung in den historischen Gründerzeitvierteln durch, wo die Kurzzeitvermietung nun vollständig verboten ist. Dies soll sicherstellen, dass die einzigartigen, oft dicht besiedelten und begehrten Stadtgebiete vor einer Nutzung als Touristenunterkunft geschützt werden, wodurch die Wohnqualität für die ansässige Bevölkerung erhalten bleibt.

Weiterhin gilt, dass bestehende gewerblich genutzte Objekte von dieser Regelung unberührt bleiben. Gewerbliche Kurzzeitvermietungen, die vor Inkrafttreten der neuen Bestimmungen offiziell als solche angemeldet und genehmigt wurden, behalten ihren Status. So bleibt für Anbieter, die bereits vor der Novellierung in der Branche tätig waren, Planungssicherheit bestehen, während Neuanmeldungen nur noch unter den neuen, strengeren Auflagen möglich sind. Diese Änderungen sollen das langfristige Mietangebot fördern und eine Balance zwischen dem Wohnbedarf der Bevölkerung und dem Tourismus schaffen.

Strafen und Durchsetzung

Bei Verstößen gegen die neuen Regelungen zur Airbnb-Vermietung drohen empfindliche Strafen:

• Geldstrafen bis zu 50.000 Euro.
• Im Wiederholungsfall bis zu 100.000 Euro.

Die Stadt Wien hat angekündigt, die Einhaltung der Regelungen streng zu kontrollieren.

Rechtliche Regelungen in Innsbruck

In Innsbruck gibt es im Gegensatz zu Wien keine spezifische 90-Tage-Regel für Kurzzeitvermietungen. Die Stadt setzt stattdessen auf das Tiroler Raumordnungsgesetz und strenge Freizeitwohnsitzregelungen, um die Kurzzeitvermietung zu kontrollieren.

Das Tiroler Raumordnungsgesetz legt fest, dass die touristische Nutzung von Wohnraum in bestimmten Gebieten eingeschränkt oder untersagt werden kann. Dies bedeutet, dass Gemeinden in Tirol entscheiden können, ob und wo Kurzzeitvermietungen erlaubt sind. In stark nachgefragten Gebieten kann die Kurzzeitvermietung komplett verboten werden, um den Wohnraum für Einheimische zu schützen.

Für Freizeitwohnsitze gelten in Tirol besonders strenge Regeln. Jede Nutzung als Freizeitwohnsitz erfordert eine Genehmigung durch die zuständigen Behörden. Ohne diese Erlaubnis dürfen Wohnungen nicht als Freizeitwohnsitze verwendet werden, was auch auf die Airbnb-Vermietung Auswirkungen hat.

Zudem existieren in Tirol Kontingente für Freizeitwohnsitze. Jede Gemeinde verfügt über eine festgelegte Höchstanzahl an Freizeitwohnsitzen, die nicht überschritten werden darf. Diese Kontingente sollen sicherstellen, dass genügend regulärer Wohnraum für die lokale Bevölkerung verfügbar bleibt und dass Kurzzeitvermietungen nicht das Stadtbild oder die Wohnverhältnisse stark verändern.

Vergleich der Regelungen

Der Vergleich zwischen Wien und Innsbruck zeigt deutliche Unterschiede in der Herangehensweise:

In Wien und Innsbruck unterscheiden sich die Regelungen zur Airbnb-Vermietung von Wohnungen deutlich in mehreren Aspekten.

Wien legt mit einer klaren 90-Tage-Regelung eine strikte zeitliche Begrenzung fest. Kurzzeitvermietungen sind ohne Genehmigung nur für maximal 90 Tage im Jahr erlaubt. Vermieter, die diese Frist überschreiten möchten, müssen eine Ausnahmebewilligung beantragen. Diese Bewilligungen erteilt die Stadt jedoch nur in Ausnahmefällen.

In Innsbruck gibt es dagegen keine spezifische zeitliche Begrenzung für Kurzzeitvermietungen. Stattdessen basiert die Regulierung hier auf dem Tiroler Raumordnungsgesetz und der Freizeitwohnsitzregelung, die in manchen Gebieten touristische Vermietungen einschränken können. Die Regelungen erlauben es den Gemeinden, Kurzzeitvermietungen in bestimmten Zonen zu regulieren oder zu verbieten, um den Wohnraum für Einheimische zu schützen.

Die räumliche Differenzierung fällt in beiden Städten ebenfalls unterschiedlich aus. In Wien variieren die Regelungen zur Kurzzeitvermietung je nach Stadtgebiet. Besonders in Wohnzonen und Gründerzeitvierteln gelten strengere Beschränkungen. Innsbruck nutzt hingegen die Vorgaben des Raumordnungsgesetzes, das einzelnen Gemeinden die Möglichkeit bietet, touristische Nutzungen räumlich einzuschränken oder zu verbieten.

Genehmigungsverfahren

Auch die Genehmigungsverfahren unterscheiden sich deutlich. In Wien benötigen Vermieter eine Ausnahmebewilligung, wenn sie ihre Wohnungen länger als 90 Tage vermieten möchten. Innsbruck hingegen verlangt bei langfristiger touristischer Nutzung eine Genehmigung als Freizeitwohnsitz oder als gewerbliche Vermietung. Die Bewilligungspflicht zielt darauf ab, den Charakter bestimmter Wohngebiete zu schützen und den Wohnraum für die lokale Bevölkerung zu erhalten.

Bei Verstößen gegen die Regelungen der Airbnb-Vermietungen verhängt Wien hohe Geldstrafen. Diese Sanktionen sollen die Einhaltung der 90-Tage-Regel fördern und unzulässige Vermietungen verhindern. In Innsbruck orientieren sich die Strafen an den allgemeinen Verwaltungsvorschriften und sollen sicherstellen, dass die Vorgaben zur Nutzung und Genehmigung eingehalten werden. Beide Städte verfolgen das Ziel, eine Balance zwischen Kurzzeitvermietung und langfristigem Wohnraumerhalt zu schaffen.

Auswirkungen der Regelungen

Die unterschiedlichen Ansätze in Wien und Innsbruck haben verschiedene Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt und die Tourismusbranche:

Wien:

• Rückgang der Airbnb-Angebote um etwa 3% seit Einführung der neuen Regelung.
• Verstärkte Umwandlung von Kurzzeitvermietungen in längerfristige Mietverhältnisse.
• Zunahme von Angeboten mit Mindestmietdauer von 30 Tagen.

Innsbruck:

• Weiterhin hohe Anzahl von Airbnb-Vermietung (ca. 1500 laut offiziellen Schätzungen).
• Diskussion über strengere Regulierungen nach Wiener Vorbild.
• Herausforderungen bei der Kontrolle und Durchsetzung bestehender Regelungen.

Rechtliche Herausforderungen und Ausblick

Die Regulierung der Airbnb-Vermietung stellt beide Städte vor rechtliche Herausforderungen:

• Verfassungsrechtliche Bedenken:
  • Eingriff in Eigentumsrechte.
  • Fragen der Verhältnismäßigkeit.
• Durchsetzbarkeit:
  • Schwierigkeiten bei der Kontrolle der Einhaltung der Regelungen.
  • Datenschutzrechtliche Probleme bei der Überwachung von Online-Plattformen.
• Anpassung an technologische Entwicklungen:
  • Notwendigkeit der kontinuierlichen Anpassung der Regelungen an neue Vermietungsmodelle.

Es ist zu erwarten, dass die Diskussion um die Regulierung von Airbnb-Vermietung und ähnlichen Plattformen in beiden Städten weitergeführt wird. Innsbruck könnte in Zukunft strengere Regelungen nach Wiener Vorbild einführen, während Wien die Auswirkungen seiner neuen Bestimmungen evaluieren und gegebenenfalls anpassen wird.

Fazit

Die Regelungen zur Kurzzeitvermietung in Wien und Innsbruck spiegeln unterschiedliche Ansätze im Umgang mit den Herausforderungen durch Airbnb-Vermietung wider. Die Entwicklung in den kommenden Jahren wird zeigen, welcher Ansatz sich als effektiver erweist und ob eine Harmonisierung der Regelungen auf nationaler Ebene notwendig wird.