Der Erwerb oder Verkauf einer Immobilie ist oft eine der bedeutendsten finanziellen Transaktionen im Leben. Weil ein sorgfältig ausgearbeiteter Kaufvertrag dabei von entscheidender Bedeutung ist, informiert diese Übersicht Sie über die wichtigsten Aspekte von Immobilienkaufverträgen und Liegenschaftstransaktionen.
Allgemeines
Bei Erwerb einer immobiliehandelt es sich um einen privatrechtlichen Kaufvertrag. Weil die Kaufpreise oft hoch und die Vertragsgegenstände werthaltig sind und gewissen Sondervorschriften gelten, ist die Vertragsabwicklung bei Liegenschaftstransaktionen wesentlich komplexer als bei anderen Kaufverträgen.
Doch ein wichtiger Aspekt ist die Schriftlichkeit des Immobilienkaufvertrags: Obwohl auch ein Kaufvertrag über eine Immobilie mündlich zustandekommen kann, ist für die Eintragung ins Grundbuch eine grundbuchsfähige Urkunde erforderlich, die schriftlich und von einem Notar beglaubigt sein sollte.
Welche öffentlich-rechtlichen Bestimmungen zu beachten sind, lesen sie unter der Kategorie Baurecht.
Wesentliche Bestandteile eines Immobilienkaufvertrags
Ein sichererImmobilienkaufvertrag sollte folgende Elemente enthalten:
- Genaue Bezeichnung der Vertragsparteien (Käufer und Verkäufer)
- Detaillierte Beschreibung des Kaufobjekts (Grundbuchdaten, Lage, Größe)
- Kaufpreis und Zahlung
- Übergabetermin und Besitzübergang
- Gewährleistungsvereinbarungen
- Lastenfreistellung und Löschung von Hypotheken
- Regelungen zu Kosten und Steuern
- Rücktrittsrechte und Vertragsstrafen
- Aufsandungserklärung
Aufsandungserklärung
Um die bereits eingangs erwähnte Eintragung ins Grundbuch zu ermöglichen, muss für den Erwerb einer immobilie eine grundbuchfähige Urkunde vorliegen. Neben beglaubigter Unterschriften ist hierbei die sogenannte Aufsandungserklärung der wesentlichste Bestandteil eines Immobilienkaufvertrags.
Die Aufsandungserklärung ist eine schriftliche Erklärung des bisherigen Eigentümers (also des Verkäufers), dass er mit der Einverleibung bzw Verbücherung des Eigentumsrechts des zukünftigen Eigentümers (also des Käufers) einverstanden ist.
Eine Aufsandungserklärung ist nicht nur für den Erwerb einer Immobilie notwendig, sondern auch bei Beschränkungen der Eigentumsrechte bzw bei Belastungen des Grundstücks notwendig.
Die Bezeichnung „Aufsandungserklärung“ stammt historisch von der Trocknung der Tinte eines Schriftsatzes durch aufgestreuten Sand.
Eintragung ins Grundbuch
Für den Erwerb des Eigentumsrechts an einer Liegenschaft in Österreich ist die Eintragung ins Grundbuch ausschlaggebend. Beim Grundbuch handelt es sich um ein von den Bezirksgerichten geführtes öffentliches Verzeichnis, in das Grundstücke und die an ihnen bestehenden dinglichen Rechte eingetragen werden. Das Grundbuch kann auch online eingesehen werden.
https://justizonline.gv.at/jop/web/grundbuchabfrage
Für die Eintragung ins Grundbuch sind gewisse Formvorschriften einzuhalten. Etwa müssen die Unterschriften notariell beglaubigt und der Kaufvertrag schriftlich abgefasst sein.
In das Grundbuch können neben dem Eigentumsrecht auch noch folgende andere dinglichen Rechte eingetragen werden:
- Wohnungseigentum
- Pfandrecht
- Baurecht
- Dienstbarkeiten und Reallasten
- Belastungs- und Veräußerungsverbote
Besonderheiten bei Luxusimmobilien und Freizeitwohnsitzen
Bei hochwertigen Immobilien oder Freizeitwohnsitzen in beliebten Lagen wie Kitzbühel oder Lech sind zusätzliche Aspekte zu beachten:
Im Zusammenhang mit Freizeitwohnsitzen gelten besondere baurechtliche Vorschriften sowie Vorschriften für die erlaubte Nutzung einer Immobilie. Nachdem beispielsweise in Tirol auch die Möglichkeit besteht, dass die Behörde bei unerlaubter Nutzung einer Immobilie als Freizeitwohnsitz (neben der Verhändung von Geldstrafen oder einer Nutzungsuntersagung) auch die Immobilientransaktion rückabwickeln kann, ist hierbei besondere Vorsicht geboten.
Doch veräußert beispielsweise ein Verkäufer eine Immobilie unter der Zusage der Möglichkeit der Nutzung als Freizeitwohnsitz und wird dieser Vertrag in letzter Konsequenz wegen Unrechtmäßigkeit der Freizeitwohnsitznutzung rückabgewickelt, so setzt sich der Verkäufer der Gefahr von Schadenersatzforderungen aus!
Wird die Nutzung einer Immobilie als Freizeitwohnsitz beabsichtigt, ist beim Kauf auf das Vorliegen eventueller Nutzungsbeschränkungen oder Auflagen zu achten!
Nachdem bei hochpreisigen Immobilientransaktionen die Käufer öfters auch aus dem Ausland kommen, sind mögliche Beschränkungen für ausländische Erwerber sowie steuerliche Implikationen bei internationalen Käufen zu beachten.
Auch beim Kauf oder Verkauf von Luxusimmobilien ist in der Vertragserstellung darauf zu achten, dass besondere Ausstattungswünsche und dergleichen berücksichtigt und fixiert werden.
Die Rolle des Rechtsanwalts bei Liegenschaftstransaktionen
So wie ein Immobilienkaufvertrag grundsätzlich schon mündlich zustandekommen kann, kann der Kaufvertrag über eine Immobilie auch von einer der Vertragsparteien erstellt werden. Mit anderen Worten kann ein spezialisierter Rechtsanwalt bei Immobilientransaktionen wertvolle Unterstützung bieten.
Ein spezialisierter Rechtsberater überprüft bei Immobilientransaktionen folgende (wesentlichen!) Punkte:
- Prüfung der Eigentumsverhältnisse und Lastenfreiheit
- eventuell nachteilige Vertragsklauseln
- steuerliche Aspekten
Treuhändische Abwicklung
Die treuhändische Abwicklung durch einen Rechtsanwalt bietet Sicherheit für beide Vertragsparteien: Weil es wird die Kaufpreiszahlung für den Verkäufer sichergestellt und der Eigentumserwerb für den Käufer gewährleistet.
Zudem übernimmt ein Treuhänder die Koordination aller beteiligten Parteien, wie etwa zu Banken und Behörden.
Due Diligence bei Immobilientransaktionen
Unter Due Dilligence versteht man die eingehende Prüfung eines zum Kauf stehenden Objekts, in diesem Fall einer Immobilie. Eine gründliche Due Diligence ist besonders bei hochpreisigen Immobilien unerlässlich.
Bei einer solchen Prüfung werden folgende Punkte beachtet:
- Prüfung der Grundbucheintragungen und Belastungen
- Überprüfung baurechtlicher Genehmigungen und Auflagen
- Analyse möglicher Altlasten oder Kontaminationen
- Bewertung von Miet- oder Pachtverträgen
- Prüfung steuerlicher Aspekte und möglicher Nachzahlungen
Weil eine sorgfältige Due Dilligence komplex ist, empfiehlt sich die Beiziehung eines spezialisierten Rechtsberaters.
Steuerliche Aspekte beim Erwerb einer Immobilie
Der Erwerb einer Immobilie hat verschiedene steuerliche Implikationen:
Neben der Verpflichtung zur Leistung der Grunderwerbsteuer für den Käufer fällt beim Verkäufer möglicherweise eine Immobilienertragsteuer an. Bei gewerblichen Objekten ist zudem die umsatzsteuerliche Behandlung zu beachten.
Neben den steuerlichen Aspekten fallen auch noch Gebühren an, wie etwa die Eintragungsgebühr für die Eintragung ins Grundbuch oder etwaige weitere behördlichen Gebühren bei etwaigen anderen notwendigen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen.
Internationale Aspekte und grenzüberschreitender Immobilienerwerb beim Kauf einer Immobilie
Bei grenzüberschreitenden Immobilientransaktionen sind zusätzliche Faktoren zu berücksichtigen. So ist eingangs das anwendbare Recht und der Gerichtsstand zu klären. Bei Immobilienkaufverträgen ist meist das Recht jenes Staats anwendbar und dessen Gerichte zuständige, in dem die Immobilie liegt.
Weiters sind Doppelbesteuerungsabkommen und spezielle Regelungen für ausländische Investoren zu beachten.
Fazit
Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie erfordert sorgfältige Planung und rechtliche Absicherung. Die Einbindung eines erfahrenen Rechtsanwalts kann entscheidend sein, um Risiken zu minimieren und eine reibungslose Transaktion zu gewährleisten.