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Liegenschaftstransaktionen: Verkauf und Erwerb einer Immobilie

Der Erwerb oder Verkauf einer Immobilie ist oft eine der bedeutendsten finanziellen Transaktionen im Leben. Weil ein sorgfältig ausgearbeiteter Kaufvertrag dabei von entscheidender Bedeutung ist, informiert diese Übersicht Sie über die wichtigsten Aspekte von Immobilienkaufverträgen und Liegenschaftstransaktionen.

Allgemeines

Bei Erwerb einer immobiliehandelt es sich um einen privatrechtlichen Kaufvertrag. Weil die Kaufpreise oft hoch und die Vertragsgegenstände werthaltig sind und gewissen Sondervorschriften gelten, ist die Vertragsabwicklung bei Liegenschaftstransaktionen wesentlich komplexer als bei anderen Kaufverträgen.

Doch ein wichtiger Aspekt ist die Schriftlichkeit des Immobilienkaufvertrags: Obwohl auch ein Kaufvertrag über eine Immobilie mündlich zustandekommen kann, ist für die Eintragung ins Grundbuch eine grundbuchsfähige Urkunde erforderlich, die schriftlich und von einem Notar beglaubigt sein sollte.

Welche öffentlich-rechtlichen Bestimmungen zu beachten sind, lesen sie unter der Kategorie Baurecht.

Wesentliche Bestandteile eines Immobilienkaufvertrags

Ein sichererImmobilienkaufvertrag sollte folgende Elemente enthalten:

  1. Genaue Bezeichnung der Vertragsparteien (Käufer und Verkäufer)
  2. Detaillierte Beschreibung des Kaufobjekts (Grundbuchdaten, Lage, Größe)
  3. Kaufpreis und Zahlung
  4. Übergabetermin und Besitzübergang
  5. Gewährleistungsvereinbarungen
  6. Lastenfreistellung und Löschung von Hypotheken
  7. Regelungen zu Kosten und Steuern
  8. Rücktrittsrechte und Vertragsstrafen
  9. Aufsandungserklärung

Aufsandungserklärung

Um die bereits eingangs erwähnte Eintragung ins Grundbuch zu ermöglichen, muss für den Erwerb einer immobilie eine grundbuchfähige Urkunde vorliegen. Neben beglaubigter Unterschriften ist hierbei die sogenannte Aufsandungserklärung der wesentlichste Bestandteil eines Immobilienkaufvertrags.

Die Aufsandungserklärung ist eine schriftliche Erklärung des bisherigen Eigentümers (also des Verkäufers), dass er mit der Einverleibung bzw Verbücherung des Eigentumsrechts des zukünftigen Eigentümers (also des Käufers) einverstanden ist.

Eine Aufsandungserklärung ist nicht nur für den Erwerb einer Immobilie notwendig, sondern auch bei Beschränkungen der Eigentumsrechte bzw bei Belastungen des Grundstücks notwendig.

Die Bezeichnung „Aufsandungserklärung“ stammt historisch von der Trocknung der Tinte eines Schriftsatzes durch aufgestreuten Sand.

Eintragung ins Grundbuch

Für den Erwerb des Eigentumsrechts an einer Liegenschaft in Österreich ist die Eintragung ins Grundbuch ausschlaggebend. Beim Grundbuch handelt es sich um ein von den Bezirksgerichten geführtes öffentliches Verzeichnis, in das Grundstücke und die an ihnen bestehenden dinglichen Rechte eingetragen werden. Das Grundbuch kann auch online eingesehen werden.

https://justizonline.gv.at/jop/web/grundbuchabfrage

Für die Eintragung ins Grundbuch sind gewisse Formvorschriften einzuhalten. Etwa müssen die Unterschriften notariell beglaubigt und der Kaufvertrag schriftlich abgefasst sein.

In das Grundbuch können neben dem Eigentumsrecht auch noch folgende andere dinglichen Rechte eingetragen werden:

  • Wohnungseigentum
  • Pfandrecht
  • Baurecht
  • Dienstbarkeiten und Reallasten
  • Belastungs- und Veräußerungsverbote

Besonderheiten bei Luxusimmobilien und Freizeitwohnsitzen

Bei hochwertigen Immobilien oder Freizeitwohnsitzen in beliebten Lagen wie Kitzbühel oder Lech sind zusätzliche Aspekte zu beachten:

Im Zusammenhang mit Freizeitwohnsitzen gelten besondere baurechtliche Vorschriften sowie Vorschriften für die erlaubte Nutzung einer Immobilie. Nachdem beispielsweise in Tirol auch die Möglichkeit besteht, dass die Behörde bei unerlaubter Nutzung einer Immobilie als Freizeitwohnsitz (neben der Verhändung von Geldstrafen oder einer Nutzungsuntersagung) auch die Immobilientransaktion rückabwickeln kann, ist hierbei besondere Vorsicht geboten.

Doch veräußert beispielsweise ein Verkäufer eine Immobilie unter der Zusage der Möglichkeit der Nutzung als Freizeitwohnsitz und wird dieser Vertrag in letzter Konsequenz wegen Unrechtmäßigkeit der Freizeitwohnsitznutzung rückabgewickelt, so setzt sich der Verkäufer der Gefahr von Schadenersatzforderungen aus!

Wird die Nutzung einer Immobilie als Freizeitwohnsitz beabsichtigt, ist beim Kauf auf das Vorliegen eventueller Nutzungsbeschränkungen oder Auflagen zu achten!

Nachdem bei hochpreisigen Immobilientransaktionen die Käufer öfters auch aus dem Ausland kommen, sind mögliche Beschränkungen für ausländische Erwerber sowie steuerliche Implikationen bei internationalen Käufen zu beachten.

Auch beim Kauf oder Verkauf von Luxusimmobilien ist in der Vertragserstellung darauf zu achten, dass besondere Ausstattungswünsche und dergleichen berücksichtigt und fixiert werden.

Die Rolle des Rechtsanwalts bei Liegenschaftstransaktionen

So wie ein Immobilienkaufvertrag grundsätzlich schon mündlich zustandekommen kann, kann der Kaufvertrag über eine Immobilie auch von einer der Vertragsparteien erstellt werden. Mit anderen Worten kann ein spezialisierter Rechtsanwalt bei Immobilientransaktionen wertvolle Unterstützung bieten.

Ein spezialisierter Rechtsberater überprüft bei Immobilientransaktionen folgende (wesentlichen!) Punkte:

  • Prüfung der Eigentumsverhältnisse und Lastenfreiheit
  • eventuell nachteilige Vertragsklauseln
  • steuerliche Aspekten

Treuhändische Abwicklung

Die treuhändische Abwicklung durch einen Rechtsanwalt bietet Sicherheit für beide Vertragsparteien: Weil es wird die Kaufpreiszahlung für den Verkäufer sichergestellt und der Eigentumserwerb für den Käufer gewährleistet.

Zudem übernimmt ein Treuhänder die Koordination aller beteiligten Parteien, wie etwa zu Banken und Behörden.

Due Diligence bei Immobilientransaktionen

Unter Due Dilligence versteht man die eingehende Prüfung eines zum Kauf stehenden Objekts, in diesem Fall einer Immobilie. Eine gründliche Due Diligence ist besonders bei hochpreisigen Immobilien unerlässlich.

Bei einer solchen Prüfung werden folgende Punkte beachtet:

  • Prüfung der Grundbucheintragungen und Belastungen
  • Überprüfung baurechtlicher Genehmigungen und Auflagen
  • Analyse möglicher Altlasten oder Kontaminationen
  • Bewertung von Miet- oder Pachtverträgen
  • Prüfung steuerlicher Aspekte und möglicher Nachzahlungen

Weil eine sorgfältige Due Dilligence komplex ist, empfiehlt sich die Beiziehung eines spezialisierten Rechtsberaters.

Steuerliche Aspekte beim Erwerb einer Immobilie

Der Erwerb einer Immobilie hat verschiedene steuerliche Implikationen:

Neben der Verpflichtung zur Leistung der Grunderwerbsteuer für den Käufer fällt beim Verkäufer möglicherweise eine Immobilienertragsteuer an. Bei gewerblichen Objekten ist zudem die umsatzsteuerliche Behandlung zu beachten.

Neben den steuerlichen Aspekten fallen auch noch Gebühren an, wie etwa die Eintragungsgebühr für die Eintragung ins Grundbuch oder etwaige weitere behördlichen Gebühren bei etwaigen anderen notwendigen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen.

Internationale Aspekte und grenzüberschreitender Immobilienerwerb beim Kauf einer Immobilie

Bei grenzüberschreitenden Immobilientransaktionen sind zusätzliche Faktoren zu berücksichtigen. So ist eingangs das anwendbare Recht und der Gerichtsstand zu klären. Bei Immobilienkaufverträgen ist meist das Recht jenes Staats anwendbar und dessen Gerichte zuständige, in dem die Immobilie liegt.

Weiters sind Doppelbesteuerungsabkommen und spezielle Regelungen für ausländische Investoren zu beachten.

Fazit

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie erfordert sorgfältige Planung und rechtliche Absicherung. Die Einbindung eines erfahrenen Rechtsanwalts kann entscheidend sein, um Risiken zu minimieren und eine reibungslose Transaktion zu gewährleisten.

Kaufanbot für Immobilien in Österreich

Ein Kaufanbot spielt beim Immobilienkauf eine zentrale Rolle und markiert den ersten wichtigen Schritt zum Eigentumserwerb. Dabei handelt es sich um ein verbindliches Angebot des Käufers, die Immobilie zu festgelegten Konditionen zu kaufen.

Rechtliche Bedeutung des Kaufanbot für Immobilien

In Österreich reicht für einen gültigen Kaufvertragsabschluss grundsätzlich die Willensübereinstimmung bezüglich Ware und Preis. Der Käufer legt mit einen Anbot Kaufpreis, Zahlungsbedingungen und eventuelle Sondervereinbarungen fest.

Ein rechtsgültiges Kaufanbot schafft Sicherheit für beide Parteien, da es die grundlegenden Vertragsbedingungen bereits schriftlich regelt. Der Verkäufer kann das Anbot annehmen und den Kaufprozess damit verbindlich einleiten. Wer ein Kaufanbot abgibt, sollte es gründlich prüfen, da es rechtlich bindend ist und keine Änderungen mehr zulässt.

Bindendes Kaufanbot für Immobilien

Ein Kaufanbot bei einem Immobilienkauf wird bindend (§862 ABGB), sobald alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Zunächst muss das Angebot inhaltlich klar bestimmt sein, das bedeutet: Alle wichtigen Vertragspunkte wie Immobilie und Preis müssen genau festgelegt werden. Zweitens muss der Käufer einen eindeutigen Bindungswillen zeigen. Damit signalisiert er klar seine Bereitschaft, den Vertrag abzuschließen, ohne nur verhandeln zu wollen. Die rechtliche Bindung tritt schließlich erst ein, wenn das Kaufanbot beim Empfänger tatsächlich ankommt. Nur wenn diese drei Voraussetzungen vorliegen, gilt das Kaufanbot als rechtsverbindlich.

Wichtig zu wissen:

  • Ein gültiger Kaufvertrag kann auch mündlich abgeschlossen werden
  • Das Kaufanbot allein reicht nicht für die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch
  • Es stellt jedoch eine rechtlich verbindliche Erklärung dar, ein bestimmtes Objekt zu erwerben

Wesentliche Inhalte eines Kaufanbots

Ein sorgfältig formuliertes Kaufanbot sollte folgende Punkte beinhalten:

  1. Genaue Beschreibung der Immobilie (Größe, Zubehör, besondere Eigenschaften)
  2. Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
  3. Übergabetermin des Objektes
  4. Regelungen zur Lastenfreiheit
  5. Kostentragung und anfallende Nebenkosten
  6. Gewährleistungsbestimmungen
  7. Befristung für die Annahme des Angebots

Vorsichtsmaßnahmen beim Abgeben eines Kaufanbots

Bevor Sie ein Kaufanbot unterzeichnen, beachten Sie folgende Punkte:

  1. Prüfen Sie die Immobilie gründlich, einschließlich Grundbuch, Belastungen und Mietverhältnisse: Bevor Sie ein Kaufanbot unterzeichnen, sollten Sie die Immobilie umfassend prüfen. Ein Blick ins Grundbuch gibt Auskunft über Eigentumsverhältnisse, bestehende Belastungen oder Hypotheken und eventuelle Dienstbarkeiten wie Wegerechte. Informieren Sie sich zudem über mögliche Mietverhältnisse, die mit dem Kauf übernommen werden könnten, und klären Sie offene Fragen zur Nutzung oder zu Einschränkungen. Eine sorgfältige Prüfung hilft Ihnen, unvorhergesehene finanzielle oder rechtliche Belastungen zu vermeiden.
  2. Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen: Verkäufer oder Makler üben manchmal Druck aus, um rasche Entscheidungen zu erzwingen, doch lassen Sie sich davon nicht beeinflussen. Eine Immobilie ist eine erhebliche Investition, und Sie sollten ausreichend Zeit haben, alle Aspekte gründlich zu prüfen. Überstürzte Entscheidungen können später zu unerwünschten Konsequenzen führen. Bestehen Sie darauf, die Details des Kaufanbots und der Immobilie genau zu analysieren, bevor Sie sich festlegen.
  3. Vergleichen Sie den Inhalt des Kaufanbots mit mündlichen Absprachen: Stellen Sie sicher, dass das schriftliche Kaufanbot alle wichtigen Punkte enthält, die mündlich besprochen wurden. Häufig gibt es mündliche Zusicherungen oder Abmachungen, die für den Kauf entscheidend sein können, etwa in Bezug auf im Kaufpreis enthaltene Einrichtungsgegenstände oder Renovierungen. Achten Sie darauf, dass all diese Vereinbarungen im Kaufanbot detailliert und verbindlich festgehalten werden.
  4. Achten Sie auf präzise Formulierungen, insbesondere bei Übergabeterminen: Unklare Formulierungen im Kaufanbot können später zu Missverständnissen oder Streitigkeiten führen. Besonders die Regelung des Übergabetermins sollte exakt und nachvollziehbar formuliert sein, um sicherzustellen, dass Sie die Immobilie zum gewünschten Zeitpunkt und in dem vereinbarten Zustand übernehmen können. Klären Sie außerdem, wer für mögliche Instandhaltungsarbeiten bis zur Übergabe verantwortlich ist.
  5. Erwägen Sie die Einholung rechtlicher Beratung vor der Unterzeichnung: Ein Immobilienkauf ist eine komplexe Transaktion, bei der auch kleinere Fehler oder Lücken im Vertrag zu erheblichen Problemen führen können. Durch die Einbeziehung eines Anwalts oder einer Notarin erhalten Sie professionelle Unterstützung, die das Kaufanbot und alle Vertragsbedingungen auf mögliche Fallstricke prüft. So stellen Sie sicher, dass Ihre Interessen bestmöglich geschützt sind und keine unerwarteten Risiken auftreten.

Rücktritt vom Kaufanbot

Ein Rücktritt vom Kaufanbot ist grundsätzlich schwierig und kann mit Schadenersatzansprüchen verbunden sein. Es gibt nämlich kein allgemeines Rücktrittsrecht. Was es allerdings gibt sind jedoch Möglichkeiten, sich abzusichern:

  1. Vereinbaren Sie ein Rücktrittsrecht, beispielsweise für den Fall einer fehlenden Finanzierungszusage
    Ein wichtiger Schritt beim Kaufanbot für eine Immobilie ist die Vereinbarung eines vertraglichen Rücktrittsrechts. Solch ein Rücktrittsrecht schützt Käufer, falls die Finanzierung, etwa durch ein Bankdarlehen, nicht zustande kommt. Sollte die Bank beispielsweise die Finanzierungszusage verweigern oder den Kreditbetrag kürzen, gibt dieses vertraglich vereinbarte Rücktrittsrecht dem Käufer die Möglichkeit, sich vom Kaufanbot zu lösen, ohne finanzielle oder rechtliche Konsequenzen befürchten zu müssen. Eine klare Regelung im Kaufanbot schafft Sicherheit und Flexibilität, falls die Finanzierung nicht wie geplant realisierbar ist.
  2. Nutzen Sie aufschiebende Bedingungen im Kaufanbot, um Flexibilität zu gewährleisten
    Die Aufnahme aufschiebender Bedingungen im Kaufanbot stellt sicher, dass bestimmte Voraussetzungen vor dem endgültigen Vertragsschluss erfüllt sein müssen. Aufschiebende Bedingungen können etwa beinhalten, dass die Baubewilligung für Umbaumaßnahmen vorliegt oder dass ein vertraglich zugesicherter Zustand der Immobilie geprüft und bestätigt wird. Solche Bedingungen machen das Kaufanbot zunächst unverbindlich und lassen es erst dann rechtswirksam werden, wenn die vereinbarten Bedingungen erfüllt sind. Durch aufschiebende Bedingungen schützen Käufer ihre Interessen und vermeiden unvorhergesehene Verpflichtungen.
  3. Prüfen Sie mögliche Rücktrittsrechte nach dem Konsumentenschutzgesetz, etwa gemäß § 30a KSchG
    Käufer sollten die gesetzlichen Rücktrittsmöglichkeiten im Rahmen des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) berücksichtigen, insbesondere das Rücktrittsrecht gemäß § 30a KSchG. Dieses Rücktrittsrecht greift, wenn der Immobilienkaufvertrag beispielsweise im Wohnbereich des Käufers abgeschlossen wurde oder wenn ein Vertrag ohne ausreichende Bedenkzeit unterschrieben wurde. Gemäß § 30a KSchG hat der Käufer unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen vom Kaufvertrag zurückzutreten. Die Prüfung dieses Rücktrittsrechts bietet eine zusätzliche Absicherung und hilft, unnötige Risiken beim Immobilienkauf zu vermeiden.

Sondernorm: §30a KSchG

§30a KSchG stellt eine spezielle Regelung für den Rücktritt von Immobiliengeschäften auf.

Ein Verbraucher kann demnach von Kaufanbot für Immobilien oder zur Nutzung einer Wohnung, eines Einfamilienhauses oder eines Grundstücks zurücktreten, wenn er diese Erklärung am selben Tag abgibt, an dem er das Objekt zum ersten Mal besichtigt. Dies gilt, wenn der Kauf ein dringendes Wohnbedürfnis des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen decken soll.

Der Rücktritt muss innerhalb einer Woche erfolgen, beginnt aber erst mit der Übergabe einer Vertragskopie und schriftlichen Belehrung über das Rücktrittsrecht. Das Rücktrittsrecht erlischt spätestens nach einem Monat nach der Erstbesichtigung. Zahlungen wie Anzahlungen oder Angeld dürfen vor Ablauf der Rücktrittsfrist nicht wirksam vereinbart werden.

Fazit

Ein Kaufanbot ist ein wichtiger Schritt beim Immobilienerwerb. Es sollte jedoch gut durchdacht sein, weil es schnell Bindungswirkung entfaltet und die wesentlichen Eckpunkte des Kaufvertrags fixiert.