Die Vermietung von Wohnraum über Plattformen wie Airbnb hat in den letzten Jahren in österreichischen Städten stark zugenommen. Diese Entwicklung hat zu Herausforderungen für den lokalen Wohnungsmarkt und die Tourismusbranche geführt. Als Reaktion darauf haben Städte wie Wien und Innsbruck unterschiedliche rechtliche Regelungen eingeführt, um die Kurzzeitvermietung zu regulieren. Dieser Artikel vergleicht die aktuellen Bestimmungen in Wien und Innsbruck und beleuchtet deren Auswirkungen.
Rechtliche Regelungen in Wien: 90-Tage-Regel
In Wien trat am 1. Juli 2023 eine Änderung der Bauordnung in Kraft, die die Kurzzeitvermietung von Wohnungen erheblich einschränkt. Die wichtigsten Punkte sind:
- Vermietung bis zu 90 Tage pro Jahr ist ohne Genehmigung erlaubt.
- Für Vermietungen über 90 Tage ist eine Ausnahmebewilligung erforderlich.
- Die Bewilligung wird nur in Ausnahmefällen erteilt.
Ausnahmen und Einschränkungen
Die 90-Tage-Regel gilt nicht für alle Wohnungen gleichermaßen:
- Ausgenommen sind Wohnungen in Wohnzonen.
- In Gründerzeitvierteln ist die Kurzzeitvermietung generell verboten.
- Bestehende gewerbliche Nutzungen bleiben von der Regelung unberührt.
Strafen und Durchsetzung
Bei Verstößen gegen die neuen Regelungen drohen empfindliche Strafen:
- Geldstrafen bis zu 50.000 Euro.
- Im Wiederholungsfall bis zu 100.000 Euro.
Die Stadt Wien hat angekündigt, die Einhaltung der Regelungen streng zu kontrollieren.
Rechtliche Regelungen in Innsbruck
Im Gegensatz zu Wien hat Innsbruck bisher keine spezifische 90-Tage-Regel eingeführt. Die Regulierung der Kurzzeitvermietung basiert hier auf anderen rechtlichen Grundlagen:
Raumordnungsgesetz
Das Tiroler Raumordnungsgesetz sieht vor, dass die touristische Nutzung von Wohnungen in bestimmten Gebieten eingeschränkt oder verboten werden kann.
Freizeitwohnsitzregelung
In Tirol gibt es strenge Regelungen für Freizeitwohnsitze, die auch Auswirkungen auf die Airbnb-Vermietung haben:
- Freizeitwohnsitze müssen genehmigt werden.
- Es gibt Kontingente für die Anzahl der Freizeitwohnsitze pro Gemeinde.
Gewerberecht
Die gewerbsmäßige Vermietung von Wohnungen unterliegt in Innsbruck dem Gewerberecht und erfordert eine entsprechende Genehmigung.
Vergleich der Regelungen
Der Vergleich zwischen Wien und Innsbruck zeigt deutliche Unterschiede in der Herangehensweise:
- Zeitliche Begrenzung:
- Wien: Klare 90-Tage-Regel
- Innsbruck: Keine spezifische zeitliche Begrenzung
- Räumliche Differenzierung:
- Wien: Unterschiedliche Regelungen je nach Stadtgebiet
- Innsbruck: Möglichkeit der Einschränkung in bestimmten Gebieten durch Raumordnung
- Genehmigungsverfahren:
- Wien: Ausnahmebewilligung für Vermietungen über 90 Tage
- Innsbruck: Genehmigung als Freizeitwohnsitz oder gewerbliche Vermietung
- Strafen:
- Wien: Hohe Geldstrafen bei Verstößen
- Innsbruck: Strafen basierend auf allgemeinen Verwaltungsvorschriften
Auswirkungen der Regelungen
Die unterschiedlichen Ansätze in Wien und Innsbruck haben verschiedene Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt und die Tourismusbranche:
Wien:
- Rückgang der Airbnb-Angebote um etwa 3% seit Einführung der neuen Regelung.
- Verstärkte Umwandlung von Kurzzeitvermietungen in längerfristige Mietverhältnisse.
- Zunahme von Angeboten mit Mindestmietdauer von 30 Tagen.
Innsbruck:
- Weiterhin hohe Anzahl von Airbnb-Angeboten (ca. 1500 laut offiziellen Schätzungen).
- Diskussion über strengere Regulierungen nach Wiener Vorbild.
- Herausforderungen bei der Kontrolle und Durchsetzung bestehender Regelungen.
Rechtliche Herausforderungen und Ausblick
Die Regulierung der Kurzzeitvermietung stellt beide Städte vor rechtliche Herausforderungen:
- Verfassungsrechtliche Bedenken:
- Eingriff in Eigentumsrechte.
- Fragen der Verhältnismäßigkeit.
- Durchsetzbarkeit:
- Schwierigkeiten bei der Kontrolle der Einhaltung der Regelungen.
- Datenschutzrechtliche Probleme bei der Überwachung von Online-Plattformen.
- Anpassung an technologische Entwicklungen:
- Notwendigkeit der kontinuierlichen Anpassung der Regelungen an neue Vermietungsmodelle.
Es ist zu erwarten, dass die Diskussion um die Regulierung von Airbnb und ähnlichen Plattformen in beiden Städten weitergeführt wird. Innsbruck könnte in Zukunft strengere Regelungen nach Wiener Vorbild einführen, während Wien die Auswirkungen seiner neuen Bestimmungen evaluieren und gegebenenfalls anpassen wird.
Fazit
Die Regelungen zur Kurzzeitvermietung in Wien und Innsbruck spiegeln unterschiedliche Ansätze im Umgang mit den Herausforderungen durch Airbnb wider. Während Wien mit der 90-Tage-Regel einen klaren zeitlichen Rahmen setzt, setzt Innsbruck auf eine Kombination aus raumordnungsrechtlichen und gewerberechtlichen Instrumenten. Beide Städte stehen vor der Herausforderung, einen Ausgleich zwischen den Interessen des Tourismus, des Wohnungsmarktes und der Anwohner zu finden. Die Entwicklung in den kommenden Jahren wird zeigen, welcher Ansatz sich als effektiver erweist und ob eine Harmonisierung der Regelungen auf nationaler Ebene notwendig wird.